Condómino lesado e lesante

Quando um condómino, proprietário de uma fração autónoma num prédio em propriedade horizontal, se depara com infiltrações de água na sua casa e quando tais infiltrações têm origem em partes comuns do prédio, por exemplo na respetiva fachada, tende a, de imediato, imputar responsabilidades ao Condomínio e a exigir do mesmo a reparação dos danos existentes na fachada e, principalmente, na sua fração.

A tendência do condómino não está errada, se considerarmos o disposto no respetivo regime legal, a saber, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações” (artigo 1424.º, n.º 1 do Código Civil).

São várias as ilações que se podem retirar desta norma, mas, para o objeto deste artigo, importa apenas referir a conclusão de que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio são da responsabilidade dos condóminos de acordo com a proporção do valor das suas frações, ou seja, de acordo com a permilagem atribuída a cada fração.

Significa isto que todos os condóminos são corresponsáveis pelo pagamento das despesas relativas a obras que sejam levadas a efeito nas partes comuns do edifício, sejam obras destinadas a fazer cessar danos existentes nas partes comuns, seja nas frações autónomas, caso existam.

No exemplo enunciado vemos que a fração em causa sofreu danos devido a infiltrações de água e que para fazer cessar esses danos é necessário proceder a obras de reparação quer das partes comuns, quer dos danos existentes na própria fração.

Ora, dúvidas não existem que o condómino cuja fração foi alvo das infiltrações de água é um condómino lesado e que, por isso, quer ver os seus problemas resolvidos.

Porém, dúvidas também não podem existir que o mesmo condómino é corresponsável pelo pagamento das despesas inerentes a tais obras. Quer isto dizer que o facto de ser “vítima” não afasta dele a responsabilidade, repartida com os demais condóminos, na proporção do valor da sua fração. Por isso, este condómino é, em simultâneo, lesado (porque tem danos na sua fração) e lesante (caso não pague a sua quota-parte nas despesas) e o facto de ser lesado não o exime da responsabilidade de pagamento da referida despesa (veja-se, a este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 20.02.205).

marcia.passos@pra.pt
Advogada, Docente do ensino superior
Sócia e Coordenadora Imobiliário Porto – PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, SP, RL
Deputada à Assembleia da República nas XIV e XV Legislaturas
Coordenadora pedagógica Jodiforma, Lda